ART. 720 DEL CODICE CIVILE: immobili non divisibili.
Accade non di rado che più coeredi si trovino ad ereditare uno o più immobili.
Ma come avviene in questo caso la divisione dell'eredità secondo le quote spettanti a ciascuno di essi?
Secondo il nostro ordinamento, per regola generale, la divisione avviene in natura. Quindi, per quanto possibile ai coeredi vengono assegnati i beni facenti parte della comunione ereditaria in maniera tale da rispettare il valore delle loro quote, salvo aggiustamenti tramite conguaglio di denaro.
Tuttavia, è evidente che se il bene ereditato dai coeredi è un bene immobile, la divisione in natura potrebbe non essere applicabile.
L'art. 720 del codice civile prevede che se nell'eredità ci sono beni immobili non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione.
Se nessuno dei coeredi è disposto all'assegnazione, si procede con la vendita all'incanto.
Cerchiamo di comprendere in poche parole cosa significa questa norma.
In linea generale, il codice prevede che l'immobile non comodamente divisibile sia assegnato all'erede con la quota maggiore oppure agli eredi che facciano congiuntamente domanda di attribuzione. Se però nessuno dei coeredi vuole l'assegnazione allora si procederà alla vendita dell'immobile e i coeredi si divideranno il ricavato.
MA COSA SI INTENDE PER "NON COMODA DIVISIBILITA'"?
La non comoda divisibilità di un immobile ricorre esclusivamente quando si verificano i seguenti presupposti:
- irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile
- realizzabilità che tuttavia comporta un notevole deprezzamento
- impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.
Vediamo di seguito qualche pronuncia della giurisprudenza per avere un'idea più chiara.
Con sentenza n. 14577/2012 la Corte di Cassazione ha ritenuto che il mutamento di tipologia di un immobile da destinazione unifamiliare a bifamiliare non ne mutasse la destinazione urbanistica e quindi non incidesse sulla comoda divisibilità.
E ancora.
Con sentenza n. 18909/2020 la Suprema Corte ha affermato che la comoda divisibilità di un edificio non è impedita dal fatto che il frazionamento determini la costituzione di un condominio, purché non produca un eccessivo deprezzamento del bene e consenta la formazione di porzioni suscettibili di Autonomo e libero godimento.
Pertanto, la non comoda divisione di un bene viene considerata una situazione eccezionale e l'applicazione dell'art. 720 c.c. si avrà solo alla presenza dei presupposti sopra riportati.
IL POTERE DEL GIUDICE
Quando si sarà in presenza di tali presupposti, come abbiamo visto, per regola generale l'immobile verrà assegnato all'erede con la quota di maggioranza.
Tuttavia, a seconda del caso concreto, il Giudice potrà decidere per una soluzione differente.
Il Giudice ha, infatti, il potere discrezionale di derogare al principio stabilito dall'art. 720 c.c. e assegnare l'immobile ad un altro dei coeredi, purché assolva all'obbligo di fornire adeguata e logica motivazione.
Ad esempio, in più occasioni, i Giudici hanno preferito assegnare il bene immobile all'erede privo di un'unità immobiliare da adibire a casa famigliare, piuttosto che attribuirlo al titolare della quota maggiore che disponeva già di una abitazione.
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